——歴史ある銭湯を「銭湯らしさ」を活かした複合ビルへ
東京・文京区根津にある築70年超の木造銭湯「宮の湯」を、ギャラリーや事務所が入る複合施設に用途変更したプロジェクトです。戦後の復興期から地域に親しまれてきた建物を取り壊さず、既存不適格の状態から「残す」ことを前提に改修で事業性を確保する必要がありました。
このプロジェクトの面白さは、厳しい法規制を「引き算」で解いている点です。防火地域内の木造3階建てという条件に対し、3階をロフト扱いにして階数を減らし、減築で面積を300㎡以下に抑えることで各種規制を一斉にクリア。浴槽タイルや煙突など銭湯の意匠を残しながら、基礎の増し打ちや耐震補強、テナント区画の設計、グラフィックデザイナーの選定まで、一つのプロジェクトで幅広い業務に携わることができます。
改修後の外観。煙突をビルのシンボルとして活用
浴槽タイルや下駄箱など銭湯の意匠を活かした内部空間の様子
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■ 得られる経験・スキル
| 所在地 | 用途 | 延床面積 | 構造 |
|---|---|---|---|
| 東京都文京区 | ギャラリー・事務所等（従前：銭湯） | 約280㎡ | 木造 |
——地下機械式駐車場を適法改修し、オフィスに用途変更
UI（ユーザインタフェース）の企画・デザイン・コンサルティングを行う株式会社softdevice様のオフィス兼ラボのために、京都市内のビル地下2階にある故障した機械式駐車場を事務所へ用途変更したプロジェクトです。同社はカーナビのUIをフロントガラスに投影するなど、大型のモックアップを使ってローテクにも検証できる、高天井のラボを必要としていました。しかし300㎡程度の面積を確保できる物件が見つからずにいたところ、ビルオーナーから「故障して使えなくなっている地下の機械式駐車場を活用してはどうか」という提案があり、建築再構企画へ相談が持ち込まれました。
このプロジェクトの面白さは、法規の知識を「制約」ではなく「武器」として使っている点です。避難階段の新設では行政協議を重ね、既存カーリフトの吹抜け範囲内に収めることで増築に該当しない設計としました。また、通常は大型ショッピングモール等で活用される「避難安全検証法」を顧問先のSEと協力して計算をプログラム化し、排煙設備を免除。**「やらなくていいことを見極める」**ことが、コストとスケジュールの大幅な圧縮に直結しました。また、オーナーとテナント双方の費用負担を整理・提案するなど、設計以外の調整にも幅広く携わりました。
天井が高いことを利用した開放性の高いラボ
避難階段下を利用した打合せスペース
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■ 得られる経験・スキル
| 所在地 | 用途 | 延床面積 | 構造 |
|---|---|---|---|
| 京都府京都市 | 事務所（従前：機械式駐車場） | 約1,091㎡（うち改修計画部分 296.84㎡） | 鉄筋コンクリート造 |
——容積オーバーのオフィスビルをホテルに用途変更
京都・東山三条にある6階建てのオフィスビルを、ホテルに用途変更したプロジェクトです。クライアントはホテル事業・改修事業ともに初挑戦の大手不動産会社で、物件購入前の「そもそも用途変更できるのか？」という検証段階から携わりました。
このプロジェクトの特徴は、関わる領域の広さです。購入判断のためのラフプランと収支根拠の作成に始まり、行政との協議、容積率オーバーの是正計画、インテリアデザイナーのイメージを建築的に成立させる納まり検討、地下と一階テナントを営業させたままの「居ながら工事」の計画までサポートしました。法規の検討だけでなく、事業判断の支援からデザインの実現まで、一つのプロジェクトの中で幅広い経験を積むことができます。
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屋外テラスを日本庭園に変更した屋上の写真
最上階スイートルームのの内観の写真
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■ 得られる経験・スキル